Resumen y perspectiva del mercado
El rendimiento del mercado
Después de dos años desde que comenzó la pandemia de COVID-19, el mercado turístico en Croacia se ha recuperado casi por completo en 2022, con solo un 2% menos de pernoctaciones que en 2019. Los hoteles lograron ingresos un 5% más altos en la temporada de verano que en 2019, principalmente debido a un ADR más alto. La ocupación alcanzó el 79%, un 25% por encima de la temporada 2021 pero aún un 9% por debajo de la de 2019.
Suministrar
La oferta hotelera en Croacia registró un modesto aumento durante 2022. Según la Oficina de Turismo de Croacia, el número total de unidades de alojamiento hotelero registró un aumento general del 1,7% en comparación con la temporada 2019, mientras que el número total de unidades de alojamiento privado disminuyó en 1,4 % en comparación con el mismo período. A pesar de la falta de oferta en Croacia, se espera que el crecimiento anual de unidades de alojamiento hotelero siga siendo limitado, estimado en 1,5-2,0% durante los próximos 2 a 3 años.
Demanda
La demanda de viajes registró una recuperación constante, particularmente en el segundo y tercer trimestre de 2022. En general, Croacia recibió 19 millones de llegadas con 105 millones de pernoctaciones en 2022. Los mercados impulsados por el ocio han exhibido especialmente un crecimiento significativo en comparación con 2021. Si bien la demanda se proyecta para continuar con su recuperación a corto plazo, la tasa de crecimiento puede ralentizarse debido al aumento del costo de vida y la incertidumbre económica y geopolítica general. Por otro lado, se espera que la entrada de Croacia en el espacio Schengen y la introducción del euro como moneda nacional oficial afecten positivamente la demanda de los principales mercados entrantes (por ejemplo, Alemania, Eslovenia y Austria).
Tendencias de inversión
Las tasas de interés se mantienen en niveles más altos y la deuda está menos disponible que a principios de 2022 debido a una suscripción más estricta, que incluye una relación préstamo-valor más baja. Estas circunstancias han impactado directamente en el mercado de transacciones, que se desaceleró significativamente en el cuarto trimestre de 2022, con algunas transacciones bajo contrato que se volvieron a negociar o abandonaron ante el aumento de los costos de capital.
rendimientos principales
Se realizó un número limitado de transacciones durante la segunda mitad del año, con pocos cambios en los rendimientos para hoteles en ubicaciones privilegiadas. Se anticipa que los rendimientos de las propiedades fuera de las ubicaciones centrales pueden disminuir, lo que refleja los factores de riesgo adicionales debido al aumento de los costos de la deuda, la desaceleración económica y la incertidumbre general del mercado. Sin embargo, estos cambios en el rendimiento pueden ser difíciles de observar.
Mercado hotelero de Croacia
La industria hotelera de Croacia registró una tendencia positiva en 2022 después de dos años difíciles debido a la pandemia de Covid-19. Los resultados de la temporada turística 2022 estuvieron cerca de los resultados de 2019. Hubo un aumento del 37 % en las llegadas (18,9 millones) y un aumento del 25 % en las pernoctaciones (104,8 millones) en comparación con 2021. Los turistas extranjeros generaron un total de 92,3 millones de pernoctaciones, mientras que los viajeros nacionales pasaron 12,5 millones de pernoctaciones en Croacia.
Durante los primeros nueve meses de 2022, los ingresos generados por los turistas extranjeros fueron de aprox. 11 600 millones de euros. Se estima que alcanzará los 13 000 millones EUR para todo el año.
En 2022, por primera vez, aumentó el número de plazas en alojamientos hoteleros respecto al de alojamientos privados. Este es un resultado positivo de la estrategia nacional general, que incluye un plan para un mayor desarrollo del turismo. Es decir, el enfoque principal es la mejora de las propiedades hoteleras existentes y el desarrollo de nuevas inversiones en nuevas instalaciones de lujo y de gran escala.
Con esta tendencia positiva, se espera que el crecimiento anual en el total de unidades de alojamiento hotelero esté en un nivel entre 1,5 y 2,0 % durante los próximos 2 a 3 años. Aproximadamente el 50% de la nueva oferta total corresponde al segmento premium.
La oferta hotelera (179 545 camas) representa el 15 % de la oferta total de alojamiento en Croacia, mientras que las unidades privadas siguen siendo el tipo de alojamiento predominante, representando casi el 51 % (611 525 camas). Se espera que la proporción total de unidades de alojamiento privado registre una ligera disminución en comparación con el período anterior.
Con base en la estructura hotelera actual, los hoteles de 3 y 4 estrellas aún dominan, pero con una tendencia de nuevas inversiones y reconstrucción de propiedades hoteleras más antiguas, se espera que esta estructura cambie en los próximos cinco años.
Actas
El mercado de inversión hotelera en Croacia es limitado, como se refleja en el bajo volumen de transacciones. La mayoría de las transacciones de 2022 incluyen propiedades que requieren más inversión y reposicionamiento en el mercado.
Un ejemplo de una transacción importante fue la venta de la cartera de Jadran Hoteli en Rijeka a Brown Hotel Group. Este acuerdo incluía más de 1.200 camas en 5 hoteles en Rijeka, 1 complejo de apartamentos y 1 camping. Se espera que esto aporte las inversiones necesarias para una reconstrucción completa y un reposicionamiento del mercado.
La transacción más grande de un solo hotel fue la venta de un Grand Hotel View de 230 llaves recién construido en la isla de Brac. El vendedor y el comprador son empresas croatas: Adria Coast Turizam y Jadran Crikvenica.
Aperturas
Hubo algunas nuevas aperturas significativas en 2022. En la mayoría de los casos, se trataba de conversiones de hoteles, en su mayoría clases premium, y ubicados en la costa del Adriático. Las habitaciones de lujo, las piscinas al aire libre, los centros de bienestar y spa y los mejores restaurantes y bares son instalaciones frecuentes que se presentan en las nuevas propiedades hoteleras.
Además de la modernización y las mejoras de clase de los hoteles, la marca de las grandes empresas hoteleras nacionales, así como la llegada de marcas hoteleras internacionales, es una tendencia notable.
Además de proyectos individuales, las grandes empresas hoteleras han reiniciado el ciclo de inversiones, animadas por los buenos resultados de la temporada turística. Sin embargo, algunas inversiones se han ralentizado debido a las incertidumbres relacionadas con el aumento de los costes de financiación, los precios de la energía y los costes laborales. Hay más de 2500 claves en proceso, principalmente en las categorías de lujo.
Perspectiva de transacciones
Los cambios en el mercado de capitales que ocurrieron durante la segunda mitad de 2022 aún están afectando el mercado. Las tasas de interés siguen siendo altas y el capital hipotecario está menos disponible que a principios de 2022 debido a estándares de suscripción más estrictos, como una relación préstamo-valor más baja. Estas condiciones han impactado directamente en el mercado de transacciones, que se desaceleró significativamente en la segunda mitad de 2022, con algunas transacciones renegociadas o abandonadas debido al aumento de los costos de capital.
Además, existe una desconexión entre las expectativas del comprador y el vendedor, ya que los vendedores todavía están influenciados por las sólidas métricas de la primera mitad de 2022, mientras que los compradores se enfrentan a las realidades más duras del mercado de deuda actual. Sin embargo, todavía hay una fuerte demanda de ofertas de alta calidad, y los hoteles siguen siendo una clase de activo de inversión popular en el entorno inflacionario actual.
Como desafíos en 2023, también podemos mencionar la incertidumbre de la renta de suelo turístico, que debe ser regulada por una nueva regulación, luego en relación con los derechos marítimos, es decir, las concesiones de playa, y una mayor incertidumbre en relación con el precio de la energía después del 31 de marzo.
Por otro lado, se espera que la entrada de Croacia en un espacio Schengen y la introducción del euro como moneda nacional oficial afecten positivamente las inversiones, así como la creciente demanda turística de los mercados europeos más importantes.
Roberto Brgić
Consultor senior de hospitalidad
Cushman y Wakefield
